Оценка доходной недвижимости, оценка недвижимости Киев

 

Оценка доходной недвижимости, оценка недвижимости Киев

Оценка недвижимости, оценка недвижимости Киев, оценка объектов недвижимости, оценка стоимости недвижимости, оценка недвижимости онлайн, рыночная оценка недвижимости, независимая оценка недвижимости, экспертная оценка недвижимости, оценка доходной недвижим



Оценка доходной недвижимости, оценка недвижимости Киев

 

Оценка недвижимости

 

Доходный подход используется только для оценки недвижимости, функцией которой является принесение владельцу доходов.

 

В основу доходного подхода положены принципы ожидания (стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов от эксплуатации недвижимости), спроса и предложения (стоимость зависит от величины доходов, размер которых определяется состоянием рынка), замещения (инвестор при оценке стоимости ориентируется на доходы, получаемые от использования объектов-аналогов).



Исходя из того, что доходный подход оценки предполагает расчет стоимости на основании величины будущих доходов.

 

Оценка дохода, приносимого недвижимостью


Для целей оценки недвижимости доход, который она приносит, выступает в формах:

  • действительного валового дохода, как суммы денег, получаемых от эксплуатации недвижимости на основе наилучшего и наиболее эффективного ее использования; 
  • чистого операционного дохода, как сальдо поступлений от эксплуатации недвижимости и расходов, сопутствующих владению ее, причем как поступления, так и расходы оцениваются исходя из наилучшего и наиболее эффективного распоряжения оцениваемым объектом.

Порядок расчета приведенных выше форм дохода следующий:


потенциальный валовой доход

минус поправка на недоиспользование

минус налог на добавленную стоимость

равно действительный валовой доход

минус расходы на содержание недвижимости, которые будет нести собственник из потенциального валового дохода

минус отчисления в фонд замещения

равно чистый операционный доход.


Потенциальный валовой доход представляет собой максимально возможный объем средств, который получает собственник (пользователь) при наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. При его определении необходимо выявить, каким образом оцениваемый объект может быть использован наилучшим образом, и рассчитать величину денежных средств, получаемых от его эксплуатации при 100% "загрузке" без учета всех потерь и расходов.


Единственным источником потенциального валового дохода является арендная плата, поэтому его годовая величина зависит от площади объекта и ставки арендной платы:


ПВД = An * S * 12

 

где  ПВД- потенциальный валовой доход;

An - ставка арендной платы;

S - площадь оцениваемого объекта.

 

Ставка арендной платы представляет собой величину арендной платы в расчете на 1 м2 в месяц.

 

Оценка ее осуществляется на основе анализа существующих договоров аренды недвижимости как оцениваемой, так и аналогичной по своему функциональному назначению.

 

Типичной классификацией договоров аренды по признаку выплаты арендной платы является следующая:


• с постоянной арендной платой;

 с индексируемой арендной платой;

• с пересматриваемой арендной платой.

 

Арендные договора с постоянной арендной платой типичны для стабильных экономических условий и в настоящее время практически не встречаются.

Более широко распространены договора с индексируемой арендной платой, при этом индексация происходит в соответствии с изменениями курса гривны по отношению к доллару США (в этом случае в договорах предусмотрен расчет в гривнах по соответствующему курсу на момент платежа) или уровнем инфляции.

Арендные договора с пересматриваемой арендной платой заключаются по недвижимости, в отношении которой известно, что ее стоимость со временем повысится.

Например, местонахождение объекта в деловом центре, где новое строительство не ведется, а деловая активность и потребность в престижных помещениях возрастают. Возможен также обратный случай - ситуация на рынке прогнозируется как ухудшающаяся, поэтому арендаторы не соглашаются на долгосрочную постоянную арендную плату.

Задача оценщика состоит в том, чтобы на основании рыночных данных определить характер арендной платы, присущий оцениваемому объекту. Для этого следует различать:

  • контрактную арендную плату, т. е. фактическую, соответствующую условиям договора аренды оцениваемого объекта;
  • рыночную, которая с определенной степенью вероятности будет получена на открытом рынке; она обуславливается текущими ставками арендной платы для сравниваемых объектов;
  • превышающая арендная плата — величина, на которую рыночная арендная плата превышает контрактную.

Для оценки величины потенциального валового дохода используется рыночное значение арендной платы. Следует отметить, что контрактная арендная плата часто может совпадать с рыночной, что происходит в случае, если оцениваемый объект сдается в аренду в соответствии с текущими рыночными условиями, а может отсутствовать - если объект не арендован.

 

Наличие превышающей арендной платы свидетельствует о существовании нематериального актива в виде права на аренду (оценка его стоимости приводится в гл. 8). При анализе рыночных данных о ставках арендной платы необходимо ориентироваться на долгосрочные, а не краткосрочные договора аренды. Они, как правило, являются договорами с индексируемой арендной платой. Таким образом, для оценки потенциального валового дохода следует выявить ставку арендной платы, которая соответствует следующим требованиям:

  • является рыночной;
  • индексируется в соответствии с изменением курса гривны к доллару США;
  • устанавливается для долгосрочного арендного договора.

 

Поправка на недоиспользование представляет собой оценку в денежном исчислении величины, которая позволяет учитывать возможные потери арендной платы от вакансий (один арендатор выехал, а другой не въехал), недосборе платежей, неполной занятости площадей.

Поправка на недоиспользование оценивается на основании анализа рынка использования арендованной недвижимости. Как правило, она привязывается к сроку, необходимому для поиска арендатора и рассчитывается следующим образом:

 

ПН = ПВД * t / 12 

 

где ПН - поправка на недоиспользование;

t  - число месяцев, необходимых для поиска арендатора на сопоставимую недвижимость.

 

Вы можете обратиться по следующим телефонам - 097 356 94 38, 044 2292125, 0442894537 или зайти к нам на сайт:

Оценка недвижимости

 



Создан 20 мар 2013



  Комментарии       
Имя или Email


При указании email на него будут отправляться ответы
Как имя будет использована первая часть email до @
Сам email нигде не отображается!
Зарегистрируйтесь, чтобы писать под своим ником
s2improve Malowanie artystyczne REMONT